Gerade bei Immobilienbeständen, Projektentwicklungen oder Grundstücken in unterschiedlichen Bundesländern können bereits kleinere Abweichungen erhebliche Auswirkungen auf die laufende Steuerbelastung haben.
Grundsteuerbescheid prüfen: Worauf Eigentümer jetzt achten sollten
Viele Eigentümer haben inzwischen ihren ersten Grundsteuerbescheid nach neuem Recht erhalten. Dabei zeigt sich, dass die tatsächliche Steuerbelastung teilweise deutlich von den bisherigen Beträgen abweicht.
Das BMF weist in seinen aktualisierten FAQ erneut darauf hin, dass die Grundsteuerreform nach dem gesetzgeberischen Leitbild insgesamt aufkommensneutral ausgestaltet werden sollte. Dies bedeutet jedoch lediglich, dass die Kommunen insgesamt keine höheren Einnahmen erzielen sollten. Für das einzelne Grundstück kann die Steuer dennoch steigen oder sinken. Maßgeblich hierfür sind insbesondere der festgestellte Grundsteuerwert, die gesetzliche Steuermesszahl sowie der von der jeweiligen Gemeinde festgelegte Hebesatz.
Unser Praxishinweis: Ein Grundsteuerbescheid sollte nicht ausschließlich anhand der festgesetzten Steuerhöhe beurteilt werden. Ebenso wichtig ist die Überprüfung der zugrunde liegenden Bewertungsdaten. Fehler bei Grundstücksgröße, Nutzungsart, Bodenrichtwert oder Gebäudedaten können sich unmittelbar auf die Steuerbelastung auswirken und unter Umständen über mehrere Jahre fortwirken.
Veränderungen am Grundstück frühzeitig steuerlich einordnen
Ein häufig unterschätzter Aspekt der Grundsteuerreform betrifft Änderungen am Grundstück oder Gebäude. Neubauten, Anbauten, Abrissmaßnahmen, Nutzungsänderungen oder Grundstücksteilungen können Auswirkungen auf den festgestellten Grundsteuerwert haben und im Einzelfall Anzeigepflichten gegenüber dem Finanzamt auslösen.
Gerade im Unternehmensbereich werden solche Veränderungen häufig zunächst aus baurechtlicher oder bilanzieller Sicht betrachtet. Die grundsteuerlichen Folgen geraten dagegen leicht in den Hintergrund.
Unser Praxishinweis: Eigentümer sollten bauliche und rechtliche Änderungen nicht erst bei der nächsten Hauptfeststellung berücksichtigen, sondern frühzeitig steuerlich prüfen lassen. So lassen sich fehlerhafte Feststellungen und spätere Korrekturverfahren häufig vermeiden.
Unterschiedliche Landesmodelle erfordern eine individuelle Betrachtung
Seit der Grundsteuerreform gilt kein bundesweit einheitliches Bewertungsverfahren mehr. Mehrere Bundesländer – darunter auch Baden-Württemberg – haben von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Bewertungsmodelle eingeführt.
Insbesondere Unternehmen, Family Offices und Investoren mit Immobilien in mehreren Bundesländern stehen dadurch vor der Herausforderung, unterschiedliche Bewertungsmaßstäbe parallel zu berücksichtigen. Vergleichbare Grundstücke können – abhängig vom jeweiligen Landesmodell – zu einer unterschiedlichen steuerlichen Belastung führen.
Unser Praxishinweis: Wer Immobilien über mehrere Bundesländer hinweg hält, sollte die Grundsteuer nicht nur objektbezogen, sondern im Rahmen einer gesamthaften Immobilienstrategie betrachten. Unterschiedliche Bewertungsmodelle können bei größeren Immobilienbeständen in die wirtschaftliche Bewertung von Investitions- und Standortentscheidungen einfließen.
Laufende Einspruchsverfahren: Aktuelle Rechtslage im Überblick
Die Grundsteuer bleibt auch nach ihrem Inkrafttreten Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Zahlreiche Einspruchs- und Klageverfahren sind weiterhin anhängig.
Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell der Grundsteuerbewertung mit Urteilen vom 12. November 2025 im Grundsatz als verfassungsgemäß beurteilt. Unabhängig davon sind weiterhin Verfahren zu einzelnen Bewertungsfragen sowie zu verschiedenen Landesmodellen anhängig. Zudem bleibt abzuwarten, ob und in welchem Umfang sich das Bundesverfassungsgericht künftig mit der Verfassungsmäßigkeit einzelner Regelungen der Grundsteuerreform befassen wird.
Unser Praxishinweis: Ob ein Einspruch sinnvoll ist oder aufrechterhalten werden sollte, lässt sich nur anhand der konkreten Sach- und Rechtslage beurteilen. Dabei sind sowohl die Besonderheiten des jeweiligen Landesmodells als auch die individuellen Bewertungsgrundlagen sowie der Verfahrensstand anhängiger Musterverfahren zu berücksichtigen.
Hauptfeststellung 2029 bereits im Blick behalten
Bereits zum 1. Januar 2029 ist die nächste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte vorgesehen. Nach den derzeitigen Hinweisen des BMF soll die nächste Hauptfeststellung möglichst auf bereits vorhandene Daten aufbauen. Weitere Einzelheiten zum Verfahren bleiben jedoch abzuwarten.
Unabhängig davon empfiehlt es sich, wertrelevante Änderungen am Grundstück fortlaufend zu dokumentieren und Objektunterlagen aktuell zu halten. Dies erleichtert nicht nur die nächste Hauptfeststellung, sondern schafft auch Transparenz für spätere Grundstückstransaktionen, Finanzierungen oder steuerliche Betriebsprüfungen.
Fazit
Die am 3. Juli 2026 aktualisierten FAQ des Bundesministeriums der Finanzen liefern keine neuen gesetzlichen Vorgaben. Sie zeigen jedoch deutlich, welche Themen die Finanzverwaltung derzeit besonders in den Blick nimmt und wo sich in der Praxis häufig Fehlerquellen ergeben.
Gerade für Eigentümer, Unternehmen und Investoren empfiehlt es sich daher, bestehende Grundsteuerbescheide nicht nur hinsichtlich der Steuerhöhe, sondern insbesondere im Hinblick auf die zugrunde liegenden Bewertungsdaten zu überprüfen. Veränderungen am Grundstück, unterschiedliche Landesmodelle sowie die weitere Entwicklung der Rechtsprechung sollten dabei laufend berücksichtigt werden.
Eine frühzeitige steuerliche Begleitung schafft nicht nur Rechtssicherheit, sondern kann auch dazu beitragen, unnötige Steuerbelastungen und aufwendige Korrekturverfahren zu vermeiden.